상가 임대차보호법 개정안 총정리 - 임차인이 알아야 할 중요한 변화

상가 임대차보호법은 임차인으로부터 임대인을 보호하기 위해 제정된 법률로, 상가건물 임대차에 관련하여 민법에 대한 특례를 규정하고 있습니다. 이 법률은 사업자등록의 대상이 되는 건물에 한하여 적용되며, 일부 임대차 계약은 적용에서 제외됩니다.

 

상가임대차보호법의 개정 배경과 필요성, 개정 내용과 주요 포인트, 개정 이후 주의할 사항과 대응방안 등에 대해 알아보겠습니다. 임차인이라면 꼭 알아야 할 법률인만큼, 잘 읽어보시고 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

 

상가 임대차보호법 개정안 총정리 - 임차인이 알아야 할 중요한 변화

상가임대차보호법의 개정 배경과 필요성

코로나19 팬데믹으로 인해 많은 상가 임차인들이 영업을 제한하거나 중단하면서 임대료 부담과 계약 해지 문제에 직면했습니다.

 

임대인들은 임대료 인상이나 계약 갱신 거절 등으로 임차인들을 압박하거나 강제로 퇴거시키는 경우도 발생했습니다. 이러한 상황에서 임차인들은 자신들의 권리와 이익을 보호받기 위해 법적인 지원을 요구했습니다.

 

상가임대차보호법은 이러한 요구에 부응하기 위해 제정된 법률로, 상가건물 임대차에 관련하여 민법에 대한 특례를 규정하고 있습니다.

 

이 법률은 상가건물의 임차인들이 임대인의 무리한 요구나 강제에 대해 보호받을 수 있도록 하고, 국민 경제생활의 안정과 상권의 활성화를 위해 만들어졌습니다. 이 법률은 2022년 1월 4일에 일부 개정되었으며, 그 이후로는 큰 변화가 없습니다.

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상가 임대차보호법의 개정 내용과 주요 포인트

1. 코로나19로 인한 집합제한 또는 금지조치를 받은 임차인의 계약해지 권리

◇ 코로나19로 인해 관계기관으로부터 집합제한 또는 금지조치를 총 3개월 이상 받은 상가건물의 임차인은 해당 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

◇ 이 경우 임차인은 보증금을 반환받고, 임대인은 손해배상을 청구할 수 없습니다.

◇ 단, 집합제한 또는 금지조치가 해제된 후 3개월 이내에 계약해지를 요구해야 하며, 임차인이 영업을 계속하는 경우에는 적용되지 않습니다.

 

2. 임대료 인상 요구와 제한에 관한 규정의 강화

◇ 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

◇ 임대인은 계약갱신 시 임대료를 인상할 수 있으나, 인상률은 5%를 넘을 수 없습니다.

◇ 임대인은 계약기간 중에도 임대료를 인상할 수 있으나, 인상률은 5%를 넘을 수 없으며, 인상 요구는 3년에 한 번으로 제한됩니다.

◇ 임차인은 임대료 인상 요구에 동의하지 않을 경우 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 소송을 제기할 수 있습니다.

 

3. 보증금 반환과 우선변제권에 관한 규정의 명확화

◇ 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 경우 임차권 등기를 명령(신청) 할 수 있는 권리가 있습니다.

◇ 임차권 등기를 하면 법적인 우선변제권을 확보되어 이후 대항력(건물 점유 + 사업자등록)을 유지하지 않아도 보증금을 보호받을 수 있습니다.

◇ 임차권 등기 이후 해당 건물을 계속 사용수익하는 경우 월차임이 있다면 월차임은 지급해야 합니다.

◇ 임차권 등기 이후 새로이 해당 건물을 임차한 사람은 보증금을 보호받을 권리가 없습니다.

 

4. 임대차 계약 갱신 요구와 거절에 관한 규정의 보완

◇ 임차인은 계약기간 만료 전 6개월부터 1개월 전까지의 기간 내에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 총 10년 이내에서 갱신요구 가능합니다.

◇ 임대인은 정당한 사유가 있는 경우에만 계약갱신 요구를 거절할 수 있으며, 정당한 사유는 법률에서 구체적으로 규정하고 있습니다.

◇ 계약갱신 요구권 행사에 따라 계약이 갱신될 경우 차임과 보증금을 제외한 다른 조건은 동일하게 됩니다. 차임과 보증금은 5% 이내에서 합의하에 증액 가능합니다. 감액은 얼마든지 합의하에 가능합니다.

 

5. 임대인의 의무와 임차인의 권리에 관한 규정의 추가

◇ 임대인은 상가건물의 안전성과 편의성을 유지하기 위해 필요한 조치를 취해야 합니다. 또한 상가건물의 공용시설과 부대시설의 사용과 관리에 필요한 비용을 부담해야 합니다.

◇ 임차인은 상가건물의 안전성과 편의성을 해치지 않는 범위 내에서 자신의 영업에 필요한 시설을 설치하거나 변경할 수 있습니다. 또한 상가건물의 공용시설과 부대시설을 공정하게 사용할 수 있습니다.

◇ 임차인은 임대인의 동의를 받아서, 그리고 임대차 관련 이해관계인은 관할 세무서장에게 임대차 관련 정보제공을 요청할 수 있습니다. 이 정보에는 임대차계약서, 보증금 반환 여부, 확정일자 부여 여부 등이 포함됩니다.

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상가임대차보호법의 개정 이후 주의할 사항과 대응방안

상가임대차보호법의 개정으로 임차인들은 보다 강력한 법적인 보호를 받을 수 있게 되었습니다. 하지만 이 법률을 잘 알고 준수하면서, 임대인과 임차인 간의 분쟁을 예방하고, 상호 이익을 증진하기 위해서는 다음과 같은 사항들에 주의해야 합니다.

 

1. 임대차 계약서 작성 시 주의할 사항과 확인할 내용

◇ 임대차 계약서는 반드시 서면으로 작성하고, 임대인과 임차인 모두 서명하고 날인해야 합니다. 또한 계약서에는 보증금, 차임, 계약기간, 계약갱신 조건 등이 명확하게 기재되어야 합니다.

◇ 임차인은 계약서 작성 후 가능한 한 빨리 건물을 인도받고, 사업자등록을 신청해야 합니다. 그리고 확정일자를 부여받기 위해 관할 세무서에 신청해야 합니다. 이렇게 하면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

◇ 임차인은 계약서에 명시된 조건을 준수하고, 차임을 정기적으로 납부해야 합니다. 또한 건물의 안전성과 편의성을 해치지 않는 범위 내에서 영업을 해야 합니다.

 

2. 임대인과 임차인 간의 소통과 협력 방법

◇ 임대인과 임차인은 서로 존중하고 신뢰하며, 상호 협력하는 자세를 갖춰야 합니다. 또한 서로의 권리와 의무를 인식하고 준수해야 합니다.

◇ 임대인과 임차인은 임대료 인상이나 계약갱신 등에 관한 문제가 발생할 경우, 적극적으로 소통하고 합리적으로 협상해야 합니다. 무리한 요구나 강제는 피해야 합니다.

◇ 임대인과 임차인은 분쟁이 발생할 경우, 민사조정위원회나 분쟁조정위원회 등의 중재기관에 조정을 신청하거나, 법원에 소송을 제기하기 전에 우선적으로 화해를 시도해야 합니다.

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이 법률은 임차인들에게 많은 혜택과 보호를 제공하지만, 그만큼 책임과 의무도 따르는 것을 잊지 말아야 합니다.

 

임대인과 임차인은 서로의 권리와 의무를 인식하고 준수하면서, 상호 협력하고 소통하는 자세를 갖추어야 합니다. 그렇게 하면 국민 경제생활의 안정과 상권의 활성화에 기여할 수 있을 것입니다. 감사합니다.

 

 

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